最近一段时间，开发商的日子有多难？

别看线上卖房的阵势整的挺热闹，裁员、降薪、库存积压，一样都少不了。

据21世纪经济报道记者了解，总部位于北京的全国60强房企，未能发放中高管人员的2月工资。由于该公司还在进行招聘，此举令一些求职者望而却步。另有不少公司从2月开始，对高管的工资打七折到八折发放。

某大型房企要求员工“主动辞职”，部门原有15人，此次裁撤后仅余5人。据该员工估算，该城市公司的裁员比例达到30%，甚至出现整个部门都被裁掉的情况。

观察2019年的房地产库存月度数据，总体上呈现了逐月攀升的态势。当前库存规模已经保持了连续13个月的同比正增长，截止2019年底的库存规模，已经相当于2017年2月份的水平。

如果考虑到今年前3个月卖房大幅逊于往年同期，也就意味着卖不出去的房子越来越多了。

易居研究院近期发布的报告称，2月份监测的100个城市新房去化周期达到11.7个月，其中一、二、三四线城市为13.8、11.0和12.5个月，相比前值均出现了明显攀升。

更有一个信号值得注意：已经有63家头部房企开始赔钱了。

据中国证券报3月31日报道，Wind数据显示，截至3月29日，167家A股房企和赴港上市内房股发布2019年年报，合计营业收入4.26万亿元，同比增长22.77%，净利润同比下降7.56%。

其中，太古地产、恒基地产、九龙仓置业、长实集团等63家公司净利润同比下滑。

营业收入在涨，净利润却在下降，只能说明一个问题：我们期待已久的开发商“打折潮”、“贬值潮”，可能已经启动了。

原因有二。

1，现在披露的是2019年的业绩，营收大增，落到房企手里的利润却降了将近10%，同时63家开发商在亏损，说明“以价换量”早在去年金九银十、年底冲业绩的时候就已经开始了。

2，明源地产研究院用“操盘金额/操盘面积”，得到每一家开发商的“操盘售价”，统计了TOP50房企的销售情况，结果显示：2月份50%房企进行价格下调，同比平均下调幅度达到了28.85%。

降价打折卖房，对房企意味着“赔钱”，对购房者来说却是实实在在的好消息。

恰逢此时，央行又宣布了一个措施，更有利于降低刚需购房的成本。

3月30日上午，央行公布了最新一次逆回购招标公告。公告显示，7天逆回购一次大幅降息了20个基点，下降幅度远远超出市场预期。

所谓逆回购，是央行向市场注入资金的一种操作，中标利率降低，极具信号意义。

在去年，贷款基准利率已经取消，换成了1年期和5年期的LPR报价，这个5年期LPR报价就是大部分人按揭房贷要用到的利率。

由于逆回购利率是1年期MLF的风向标，而MLF利率是LPR报价的“锚”，去年逆回购利率下调后，LPR也随之降低。

因此，4月份LPR下行已经没有什么悬念，目前5年期LPR是4.75%，全国首套房平均利率为5.5%左右，如果4月份下调5年期LPR20个基点，刚需购房利率也会随之降低到5.3%的水平。

按1套100万贷款的房子来算，3成首付、等额本息的情况下，月供可以省120元，积年累月算下来，可以说是一笔不小的开销了。

虽然4月份降息的脚步还未走来，但我们看到在央行宣布逆回购利率降低前，674家银行已经做出了回应。

融360大数据研究院发布《2020年3月中国房贷市场报告》，其监测样本扩大至41个城市674家银行分(支)行，根据674家银行分(支)行的监测数据，2020年3月，全国首套房贷款平均利率则为5.48%，环比下降4BP；二套房贷款平均利率为5.78%，环比下降5BP。

显然，银行作为对资金“嗅觉”最灵敏的市场主体，已经闻到了央行继续降息的味道。

笔者认为，降价打折潮开启、63房企出现亏损效应、4月降息预期大增、674家银行提前做出反应，说明了2个问题。

1，首套房刚需终于熬到了“好日子”。

过去5年时间，一波席卷全国的房价上涨潮逐步酝酿，先是京沪广深，后是苏州、南京、合肥、厦门等“楼市四小龙”，随后郑州、西安、成都、重庆开始补涨，到后来一大堆名不见经传的三四线小城市也开始上涨。

有房族身家膨胀的同时，无房者却不得不面对日益高涨的购房成本，一旦2020年房价打折潮开始蔓延，像2014年那样向其他城市扩散，首套房刚需的置业难度也会随之降低。

2，2020年开始，房地产行业的“收缩”趋势将难以避免。

63家房企开始赔钱，这个数字虽然看起来并不多，但是，这些公司都是上市房企，可以说是房地产行业的“中流砥柱”。

数据显示，目前我国房地产公司超过了9万家，2019年破产家数达到了500多家，今年日均破产接近2家，经历了高周转、高速扩张的房地产行业，必然会迎来长时间的“收缩”。